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Recht & Arbeitsrecht

 
 
 
 
 

Johannes Pudelko

Das Mieterhöhungs-Urteil des BGH –
Ein Sieg für Eigentümer?

«Mieterfreundliches Recht in Deutschland»

Frankfurt - In seinem jüngsten Urteil zum Mietrecht stellt der BGH klar, dass es sich bei der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete um kein Haustürgeschäft handelt. Dadurch steht dem Mieter auch kein Widerrufsrecht gegen seine erteilte Zustimmung zu. Mit anderen Worten: an die Zustimmung zur Mieterhöhung muss sich der Mieter später auch halten. Ist das für Vermieter wirklich ein Grund zum Jubeln?

Die Deutschen gelten noch immer als eher scheu wenn es um die Investition in den Aktienmarkt geht – zumindest was Privatanleger angeht. Trotz historisch niedriger Zinsen blieben Giro- und Tagesgeldkonten sowie die Investition in Immobilien noch immer die beliebteren Anlageformen der Deutschen.

Wohnimmobilien als beliebte Kapitalanlage

Wer es sich leisten kann, investiert in Wohneigentum. Entweder um es selbst zu nutzen, oder aber um es ggf. später als Kapitalanlage zu nutzen und gewinnbringend zu vermieten. Das klingt logisch, denn: die Kapitalanlage lässt sich umwandeln. Vom selbst genutzten Wohnraum, der die Miete spart, zum Rendite-Generator.

Der Aufschwung der Aktienmärkte in den vergangenen Jahren hat diesen Trend zwar ein wenig in eine andere Richtung gelenkt, es bleibt angesichts der global unter Druck geratenen Aktienmärkte aber abzuwarten, ob der vorsichtige deutsche Privatanleger nun nicht doch wieder zum Altbewährten zurückkehren will.

Tücken des deutschen Mietrechts

Wer sich jedoch auf die wunderbare Welt des deutschen Mietrechts einlassen möchte, sollte sich vorher besser mit seinen Tücken auseinandersetzen. Das Mietrecht in Deutschland ist nämlich deutlich eher auf Seite der Mieter als auf der der Eigentümer.

Kürzlich entschied der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung zum Mietrecht (BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17):

„Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ (Überschrift der Pressemitteilung)

Die Mieterhöhung nach deutschem Recht

Was war geschehen? Ein Vermieter wollte die Miete für seine Wohnimmobilie erhöhen und zwar auf die ortsübliche Höhe. Soweit, so unspektakulär. Könnte man meinen, denn:

Das deutsche Mietrecht nimmt dem Eigentümer eines Wohnraum-Mietobjekts hier die Zügel aus der Hand. In § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB heißt es:

„Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“

Die Vorschrift ist positiv formuliert „…kann die Zustimmung verlangen…“. Dahinter verbirgt sich aber auch die Schranke des Mietrechts für den Vermieter. Er kann die Miete nicht einfach so erhöhen. Er bedarf der Zustimmung des Vermieters. So heißt es dann in § 558b Abs. 1 BGB:

„Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.“

Heißt im Umkehrschluss: stimmt der Mieter nicht zu, schaut der Vermieter erst einmal in die Röhre. Was kann er tun? Der Gesetzgeber räumt ihm großzügig ein Klagerecht auf Zustimmung ein:

„Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.“ (§ 558b Abs. 2 BGB)

Verweisung auf Rechtsweg

Der Vermieter ist also nicht frei in seinen Verfügungen über sein Eigentum. Will er sein Eigentum nutzen, wie er will, muss er sich im Zweifel zunächst des Rechtsweges bedienen. An die Form des Mieterhöhungsverlangens werden selbstverständlich noch weitere Ansprüche gestellt. So muss das Verlangen nicht nur in Textform erfolgen (was freilich nachvollziehbar und unproblematisch ist), sondern es muss auch zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens den Mietspiegel oder eine vergleichbar aussagekräftige Referenz ausweisen, wie etwa ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (vgl. § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung).

Der Mieter hat nach dem Mieterhöhungsverlangen eine Frist von bis zu 3 Monaten, um der Mieterhöhung zuzustimmen. Wenn diese Frist verstreicht, hat muss der Mieter innerhalb von weiteren 3 Monaten auf Zustimmung klagen oder der Tanz beginnt von vorne.

Was das für Ansprüche an den Vermieter stellt, stellt man relativ rasch fest, wenn für den jeweiligen Ort kein Mietspiegel existiert. Dann bleibt für den Laien nur der Gang zum Rechtsexperten, um eine saubere Umsetzung des Mieterhöhungsverlangens durchzusetzen.

Was hat das BGH-Urteil damit zu tun?

Das neue BGH-Urteil bezieht sich auf einen anderen Aspekt als die im Mietrecht festgelegten Vorschriften. Im vorliegenden Fall hat ein Vermieter völlig ordnungsgemäß die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Der Mieter stimmte dem auch zu.

Kurz darauf jedoch erklärte er den Widerruf gegen seine Zustimmung und zahlte die erhöhte Miete für weitere 10 Monate nur unter Vorbehalt. Er verlangte dann vom Vermieter die Differenz aus erhöhter Miete und ursprünglicher Miete zurück.

Wie kam er auf das Widerrufsrecht?

Wir kennen das alle: wenn man im Internet oder im Versandkatalog etwas bestellt, hat man ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Was früher als „Haustürgeschäft“ bezeichnet wurde (weil es sich vor allem auf Verträge mit Haustür-Vertretern bezog), heißt heute „Fernabsatzvertrag“ und umfasst alle Verträge, die ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden – also entweder im Internet, per Telefon, Fax o.ä. Geregelt sind diese in § 312c BGB.
Der findige Mieter im vorliegenden Fall war der Meinung, auch die Mieterhöhung sei ein solches Fernabsatzgeschäft, da der Vertragsschluss ausschließlich durch Postkommunikation zustande gekommen war. Daher wollte er sich von seiner zuvor erteilten Zustimmung zur Mieterhöhung wieder lösen – er hatte es sich schlicht anders überlegt.

Dem hat der BGH allerdings eine Absage erteilt. Die Begründung des BGH schließt indessen aber nicht aus, dass es sich bei der erteilten Zustimmung um kein Fernabsatzgeschäft handelte; § 312c BGB schließe auch Fernabsatzgeschäfte in Mietsachen mit ein. Jedoch sei der Schutzzweck der Vorschrift nicht so weit zu fassen, wie der Mieter ihn anwenden wollte: viel eher sei der Mieter durch das Mietrecht bereits ausreichend geschützt. Die Vorschriften zum Fernabsatzgeschäft sollen den Verbraucher hingegen vor Überrumplungssituationen und solchen Geschäften schützen, die unter dem Eindruck von psychischem Druck geschlossen werden.

Ein Widerrufsrecht stehe dem Mieter damit nicht zu.

Mieterfreundlichkeit des deutschen Rechts

Es war ein Erfolg für den Vermieter – könnte man meinen – und tatsächlich ist es wichtig und richtig, dass der Mieterschutz nicht noch auf diese weitere Ebene ausgedehnt wurde. Dass der Fall jedoch bis vor den BGH ging zeigt, dass die Gerichte sich ernsthaft und intensiv mit der Möglichkeit auseinandersetzen mussten, dass ein solches Widerrufsrecht besteht.
Schon allein die Tatsache, dass ein Vermieter seinen Mieter um Erlaubnis fragen muss, die Miete auf den ortsüblichen Vergleichswert anzuheben, klingt in den Ohren so mancher Eigentümer absurd.

Selbstverständlich hat die Vorschrift über die Zustimmung des Mieters ihren Sinn: es soll verhindert werden, dass Vermietungsgesellschaften mit fast unerschöpflichen Ressourcen die meist rechtsunkundigen Mieter willkürlich mit hohen Mietpreisen konfrontieren und so aus ihren Objekten treiben, und sie so durch finanzkräftigeres Klientel zu ersetzen. Das macht gewiss durchaus Sinn.

Doch was ist mit unserem Privatanleger? So gerne Verbraucherschützer uns gerne das angsteinflößende Bild der raffgierigen Immobiliengesellschaft vorzeichnen, so verfehlt ist dieses Bild bei den Privatanlegern. Diesen geht es darum, ihr Wohneigentum später einmal noch gewinnbringend einzusetzen, um sich eine Altersvorsorge zu sichern. Die wenigsten Privatanleger verfügen über ein riesiges Portfolio an Eigentumswohnungen, die sie als Haupteinnahmequelle nutzen. Man hat in den Jahren vielleicht etwas Geld zur Seite gelegt und um dies nicht sinnlos mit mageren Zinsen der Inflation zu opfern, hat man es in den vermeintlich sicheren Hafen der Immobilienanlage verbracht.

Fazit

Die Politik diskutiert derzeit äußerst verbissen über „bezahlbaren Wohnraum“ und „sozialen Wohnungsbau“. In einigen Vierteln deutscher Großstädte liegt der Markt der Mietwohnungen fast gänzlich in der Hand gewerblicher Immobilieninvestoren. Wie oben bereits angedeutet, mögen die strengen Vorschriften des Mietrechts hier auch sinnvoll und gut sein. Doch den Privatanleger dürften sie eher abschrecken: statt die eigene Wohnimmobilie nach dem Auszug zu vermieten, dürfte er sich angesichts der gesetzlichen Lage eher dazu entschließen, das in der Immobilie gebundene Kapital wieder freizusetzen und die Wohnung zu verkaufen – womöglich an einen gewerblichen Immobilieninvestor.

Dann wären wir wieder bei dem von der Politik so viel beklagten Problem: der vermietete Wohnraum gerät immer mehr in die Hände von auf Gewinnerzielung ausgerichteter Unternehmen.

Zum sozialen Wohnungsbau gehört auch, dem Privateigentümer von Wohnimmobilien die Vermietung wieder schmackhaft zu machen. Es müssen Ausnahmen von strengen gesetzlichen Regelungen für private Eigentümer gemacht werden. Die Angst, einem Mietnomaden aufzusitzen hindert ebenfalls einige Eigentümer, die Wohnimmobilie später zu vermieten. Denn das mieterfreundliche Recht steht auch für diejenigen zur Verfügung, die es böswillig ausnutzen wollen. Bis der Vermieter den Rechtsstreit gewonnen hat, ist er meistens bereits nervlich und finanziell erschöpft, die Wohnimmobilie verlebt und renovierungsbedürftig. So wird aus einer Kapitalanlage ein Kapitalgrab.

Das kann weder im Sinne der Eigentümer noch im Sinne der Politik sein. Wir brauchen ein vermieterfreundlicheres Mietrecht.

Mit anderen Worten: an die Zustimmung zur Mieterhöhung muss sich der Mieter später auch halten. Ist das für Vermieter wirklich ein Grund zum Jubeln?

17. November 2018


Johannes Pudelko

Johannes Pudelko ist Rechtsanwalt in Frankfurt am Main

www.bouchon-partner.com